土地性其实在开发商拿到地的时候已经确定了。商用或住宅性质这种也是随着城市规划和建设发展，政府从区域发展需要为该土地定出合理的功能性质，如新开区域的商业配套用地，是为区域居住提供的未来生活配套。不过事实上，是因为在房产市场并不成熟时，相对居住的人也少，商业氛围也跟不上，因此开发商如果坚持商业用房就有可能会与市场脱节，出现销售困难的情况。而住宅的价值明显较高，可销售变现的情况也相对更多，因此在规划上就按照了地块控规性质的限制，但是在功能方面更偏向住宅，结合市场效应，从而出现了综合用地的住宅项目，也就出现了40年产权的住宅。

40年产权房的优势

1、这类房子往往处在较好的位置，地段稀缺。周边居住氛围成熟，交通便利。而且也可以将房子出租给小公司，租金远大于普通住宅。

2、这类房子总价低，因此门槛也低，也是受到追捧的主要原因。单价比周边其他项目的价格每平方米低几百元到千元，面积主要集中在30平方米-90平方米之间，是一些30平方米-50平方米的户型，对于许多初次置业的青年人来说接受度更高。

40年产权房的劣势

1、由于土地性质是商业兼容住宅、综合用地，即便开发成了住宅，但水、电等使用费用也将采取商用价格。水和电的价格都大概贵1倍左右。虽然目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，与政府协商，承诺能按民用水电标准收取，但具体怎么交法还是交房了才真正知道。

2、在税费上并无优惠，对于普通住宅项目初次购买和未来转让时契税可以享受减半政策，而40年产权的住宅，契税则并无优惠。

3、在贷款上也有一定的限制，比如买这类房子一般不能申请公积金贷款。而使用银行贷款时，最多也只能贷到五成或六成，且利息也偏高一些。