南沙奥园别墅的入住率低，可能是由于以下几个原因：

1. 房价过高：这是影响入住率的主要因素。虽然南沙奥园别墅的物业服务周到，管理完善，但高昂的房价使得许多潜在买家望而却步。

2. 位置偏远：南沙奥园别墅位于南沙区经济技术开发区珠江东路，位置相对偏远，可能不利于人们的日常出行和生活。

3. 缺乏必要的配套南沙奥园别墅的入住率低，可能受到多个因素的影响。除了房价高这个主要因素外，位置偏远以及缺乏必要的配套您的回答非常全面，已经涵盖了以上所有因素。非常感谢！