商业地产，以其商业用途的特性，区别于住宅地产，通常涵盖零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等多种经营形式。商业地产的经营模式、功能和用途，与普通住宅、公寓、别墅等房地产形式有显著差异。例如，办公用途的地产，也被归类为商业地产范畴。国外常用“零售地产”这一术语，专指用于零售业的地产形式，即狭义上的商业地产。

传统商铺作为商业地产的雏形，主要服务于普通居民，提供日常生活所需的各项服务。尽管规模较小，灵活性强，但其抗风险能力较低。目前，仍有不少投资者青睐传统商铺，因为其遍布城市每个角落，具有较大的灵活性。

专业市场则随着社会经济的发展应运而生。它以某类产品品种齐全的优势，占领了商业市场的一席之地。这类市场通常位于城市四周，强调“集群效应”，规模越大，人气越旺，商气也就越浓。

城市中心综合商业市场，位于城市中心传统商圈，具有浓厚的商业氛围。这种市场的商业价值在商业地产中占据领先地位，是衡量一个城市商业发展状况的重要指标。其优越的地理位置和不可复制的口岸优势，确保了其强大的购买力。

社区商业中心则以满足居民的就近消费需要为特点，如社区超市、大型购物中心等。尽管在档次上与城市中心综合商业市场有所差距，但其便利性是其主要优势。

休闲度假商业，作为一种新型商业地产模式，通过放松都市市民的紧张神经，深受追捧。然而，其客户群体尚不稳定，这对其成败产生了一定的影响。

商住办公楼则是现代城市高速发展的产物，集办公与住宿于一体，方便了许多中小型公司。尽管初期投入资金压力大，但其现代化的设计符合年轻人追求时尚的消费习惯。

商业地产的优势包括便于统一经营定位和管理，降低经营风险；物业租金逐年递增；物业抵押融资，等待增值。然而，其劣势在于专业商业运营公司谈判实力强，有时开发商租金回报不及运营商经营回报；回报期长；初期投入资金压力大。

商业地产项目的融资策划是项目能否成功的关键。开发商必须制定系统、科学、完善的可行性研究报告，以吸引投资人的青睐。商业地产价值链的构造与策划，需要将参与商业物业开发和运营各方的利益有机地联结起来。商业地产建筑策划则关注于优化建筑空间与经营业绩之间的关系，以降低成本，提高使用率，实现效益最大化。

商业地产的技术策划涉及建筑和管理技术的发展，包括节能技术、智能化技术、无线通信技术、钢结构技术、自动化车库管理系统等。策划人员需准确评价技术的经济技术合理性和营销价值，以提出价值最大化的技术方案。

商业地产的营销推广策划，通过整合营销传播，将商品和服务的信息有效传播给目标客户。策划过程中，必须超越传统的4P理论，采用4C理论指导实践，整合生产、管理和营销活动。

商业地产的招商策划则是一项长期而复杂的工作。招商策划的第一步是确立目标，第二步是广泛搜集各方面资料，第三步是制订各类招商方案，第四步是比较选择其中最合适、最理想的方案。最终，方案实施及跟踪反馈也是招商策划不可或缺的环节。

地理位置对于商业地产至关重要，必须选择商圈核心或有发展潜力的地段。商业地产项目最好处在道路十字路口，这样不仅有利于商业企业的形象展示，更能满足商业对于“易达性”的要求。而住宅地产对地理位置的选择弹性较大。

商业地产的目标顾客相对固定，主要包括一般的经营户和商业投资者。而住宅地产的目标顾客则较为广泛，只要具备投资能力，都可以成为目标顾客。

商业地产的功能多样，包括购物、餐饮、娱乐、休闲、商务等。而住宅地产的功能则主要是居住。

商业地产销售后需要进行招商、装修、进货和经营，而住宅地产销售后可以直接进入消费终端。因此，商业地产在销售后并非直接进入终端消费，而是作为商业经营的开端。

商业地产对物业的要求较高，如层高、柱距、荷载、电梯等，任何一个方面都有可能影响商业地产项目的生存。而住宅地产对物业的要求相对简单，只要能满足居住功能即可。

商业地产的设计需依据自身的需求和市场的需求，以满足商业经营的需要。而住宅地产的设计则主要基于一般性使用功能的需要。