蓬莱房价便宜的原因主要包括地理位置、经济发展状况、人口流动以及政策因素。

详细解释：

1. 地理位置因素

蓬莱位于山东省的沿海地区，虽然拥有优美的自然风光和丰富的旅游资源，但在地理位置上可能不如一线城市那样具有吸引力。相对偏远的地理位置，使得蓬莱的房价不易受到大城市需求的外溢效应影响，因此房价较为平稳，没有大幅度上涨。

2. 经济发展状况

蓬莱的经济发展虽然稳定，但相较于一线城市和部分发达地区，其经济发展水平可能相对较低。相对较低的经济发展水平意味着房地产市场的投资热度不高，购房者需求相对较小，这也在一定程度上抑制了房价的上涨。

3. 人口流动情况

蓬莱作为旅游城市，虽然每年吸引大量游客前来，但长期居住的人口流动性相对较小。稳定的居住人口结构意味着房地产市场需求的稳定性不高，这在一定程度上影响了房价的变动趋势。此外，如果蓬莱的人才吸引力不够强，留不住人才，也可能导致购房需求不足，进一步影响房价。

4. 政策因素

政府对房地产市场的调控政策也是影响房价的重要因素。如果蓬莱地方政府对房地产市场有较为严格的调控政策，比如限制购房数量、提高购房门槛等，都可能直接影响房价。此外，政府对土地供应的政策也会对房价产生影响。如果土地供应充足，开发商获取土地的成本较低，可能在一定程度上抑制房价的上涨。反之，土地供应紧张可能导致房价上升压力增大。但由于存在政府的宏观调控，蓬莱的房价得以保持在相对合理的水平。

综合以上因素，蓬莱的房价相对较为便宜。