房地产营销策划是通过整合营销理念，对开发商建设项目进行全面整合，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广等多个方面进行优化，以满足开发商、消费者和社会三方的利益。策划工作主要通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等环节，深入理解潜在消费者的需求，为开发商制定合理的建设策略。

营销策划主要包括市场定位与产品设计定位、市场推广策划和项目销售策划三大部分。市场定位与产品设计定位主要涉及对市场环境的深入研究，明确产品定位。市场推广策划则关注广告策略、媒介策略和销售现场的准备。项目销售策划则侧重于销售阶段的策略安排，包括销售阶段划分、促销策略、价格策略等。

房地产项目策划涵盖市场调查、目标客户分析、价格定位、入市时机、广告策略和推广费用等多个方面。市场调查涉及项目特性、建筑规模、装修设备、功能配置、物业管理等。目标客户分析则关注经济背景、文化背景等。价格定位包括理论价格、成交价格、价格策略等。

项目销售策划则包括销售现场准备、销售代表培训、销售现场管理、房号销控管理等具体环节。项目销售策略则包括项目入市时机选择、项目广告宣传计划和销售部署。项目入市时机选择需考虑开发手续、工程进展、目标客户、价格策略等因素。项目广告宣传计划则涉及广告周期、广告主题、广告媒体和广告预算等。销售部署则需保持进度与策略节奏一致，防范销售阶段性问题。

广告效果监测是评估广告行为的经济效益、社会效益和心理效益，市场反馈信息则用于下一轮广告行为的修正。广告预算的精打细算贯穿于广告周期的安排、广告主题的把握和广告媒体的选择中，确保营销决策的准确性。